6/22補充:

 

更新央行的房貸餘額資料,從放款餘額可以看出台灣人對於買房有多熱衷!

很久沒更新部落格了,對於定時收看敝人部落格文章的忠實讀者真是感到抱歉!(咦,有人會來看嗎?)

實在是最近俗務繁多,要整理的資料,做成的圖表資訊實在太多太多,整理資料都沒時間了更何況寫文章呢?

不過這篇不是要以數據評論時政的文章,而是一篇憤青抱怨文,應該沒有什麼閱讀的價值,不喜者請左轉離開吧!感謝

 

台灣的房價尤其是北部地區,應該是很多人心中的痛處以及對政府不滿的地方,這點我想無庸置疑

廣大的中產階級人口面對低收入又高的離譜的房價根本是只有「望房興嘆」的餘地,人民平均薪資水準逐年停滯甚至降低,但房價卻是直衝天際般的愈飆愈高!

尤其是像我這樣已經邁入「三十而立」之齡的人,常要面對父母或傳統價值所給予的社會責任:這等年紀的人就應該要成家立業了,亦即是買房子結婚生小孩,繼續步入人生的下一個階段。

台灣年輕人不想結婚生小孩的現象,我在之前 「為什麼你不結婚?」 系列文章就有做過一系列探討,這裡就不再多提。我這篇想抱怨論述的是房價部分,也同時要聲討華人的「有土斯有財」價值觀,真的是會害死我們這輩年輕人!

 

話說近來跟家父與家母產生了一些爭執,原因就是他們認為我年紀已經到了,是該成家立業的時候,我應該要買房子才可以結婚生小孩,不然繼續拖下去只會對我的未來愈來愈不利。

偏偏憤青在下我就是反對購房,支持租房的那派!

自從開始接觸社會運動以及經濟學等等的研究之後,我深刻認為現在遠遠不是買房的時候!尤其是對於我輩的年輕人而言。

從各種相對較客觀的數據,包括房價所得比、住房政策、住房平均單價與總價、貸款試算與現有收入評估、現階段工作收入與未來收入等等因素去探討比較,發現現在若要我買房,真的只是抱著一顆定時炸彈等著自爆而已!

就算家父家母佛心來著願意幫我出頭期款,要購房勢必也得在自己的生活圈範圍。但是敝人的工作地點與生活圈卻都在大台北地區,偏偏大台北地區的房價卻又是最高攀不起的水準!

偏偏我又不甚上進,不是那種高薪階級的天龍人,買房無異對現階段的我而言無異是天方夜譚啊!

但是父母輩的那種「有土斯有財」的觀念根深蒂固,根本無法扭轉。老一輩或者一些人總是認為,就算生活拮据,必須為了買房而省吃儉用,降低自己的生活品質,但就是死也要買房子才能代表自己已經晉升人生下一階段,才能代表自己已經擁有恆產,代表自己不再是窮人買不起房子。

擁有這種觀念的基本教義派實在是非常難以改變。用政治來譬喻就是深藍與深綠的死忠粉絲 (蛆蛆與吱吱)[1]

這篇我就提供一些客觀數據,用各種指標或數據說明現在買房,尤其是在大台北地區購買實在遠遠不是時候,而且是冤大頭!

一般人要買房之前,除了考慮單價(每坪價格),再來就是總價以及評估以自己當前和未來的收入是否能夠負擔將來的房貸支出,在購買任何高單價商品之前,先做財務風險評估是必要的事情。若以自己的收入比對房價,中間的差距就是房價所得比,這也是在一般人在探討房價的時候常會用到的評估數字,除了評估人民買房的負擔程度外,也能看出一個地區的房地產市場是否泡沫化的一種指標。

ratio  

 五大都會區的房價所得比 (來源:聯合報/UDN NEWS)[2]

台北市,眾所皆知全國平均房價最貴的地區,房價所得比是13.3(2012)。而台灣主要都會區包括新北市與桃園新竹地區、台中和高雄市等地的房價所得比皆是高於6的水準。

而由Demographia這個國際性房地產公司,不定時會針對全球的房地產價格調查[3]來看,他們發展了一套衡量房價所得比是否合理的標準,他們認為房價所得比只要高於5就是嚴重負擔且不合理的現象

但是台北市居然高達13!且主要都會區全都沒有低於5的情況。放眼全球大概只有香港能夠跟台北相比。偏偏這兩地已指標來看早就該泡沫化,房價早該崩盤。但房價到目前卻還是居高不下,真可以說是另類「台灣奇蹟」了!

再者,若再用房屋總價與目前利率做貸款試算,若以總價840萬貸款七成590萬,貸款20年三段式利率計算[4](我數字只是粗估隨手抓的,請別跟我戰精確度)

中後期平均每期本利攤還將近要34000元!根本是一個普通上班族的一個月薪水,且光利息錢就已經2百多萬!

你認為以現階段年輕人的平均收入來看,能夠負擔這樣的支出嗎?每個月不吃不喝光是靠吸空氣就能夠過生活嗎?

當然,或許你會說要考慮未來的薪資收入(假設你是單純領薪過活的上班族)會增加,考量以後在公司會逐步升官加薪,對你的負擔就會愈來愈輕。但是以過往敝人和各種專業研究者對於台灣年輕族群的研究,尤其是就業部分根本是低薪當道且工作不穩定,工作飯碗都不一定能保得住了更何況加薪升遷?

對於年輕人的情況,我在 Good Job! 9527人力銀行報告(4) - 國際青年失業率速報 也有些初步的論述,這裡就不再多提。

當然,有辦法有能力者富二代靠爸靠母族還是會願意買下去,有錢的投資客更不用提!更有抱持著華人傳統觀念者還認為,你沒辦法提升收入與升官加薪者是你自己不努力不長進不爭氣!別把錯都怪到政府和父母身上,買不起房結不了婚不敢生小孩也是你自己的問題。有志者事竟成,只要有心,人人都是食神......!@$^#....(下略五千字)

另外網路上也常有買房派跟租房派兩者的筆戰,針對買不買房都有各自的論點且看起來又似乎都有道理。

詳情:http://disp.cc/b/27-5CSM

我不想跟這些死忠的保守主義者論戰,我只是要強調年輕人的低薪收入與房價有著巨大的差異而已。

 房價/房租的購買年比與出租投資報酬率 (來源:HouseFun網站)[5]

既然提到房價,就不得不提政府為了打房所實施的奢侈稅政策。

政府從民國100年6月開始實施《特種勞務及貨物銷售稅》,也是民間俗稱的「奢侈稅」在今年6月即將滿2年。

當初實施之前,民間和媒體就已經大幅度對奢侈稅報導,也引起不少討論。在去年10月的時候,立法院院會也特地請財政部長張盛和上台彙報奢侈稅的實施成效。[6]

目前敝人取得的數字,截至今年3月底,奢侈稅的課徵總額是72億6千4百萬元!而當中因為房產交易所課徵的金額是48億7千萬元!

也就是奢侈稅當中超過一半還是由房地產的投機性交易所貢獻的,被課徵件數有8千多件!代表還是不少有錢人根本不在乎這10-15%的稅務負擔。

(補充一下,被課徵最多的地區是台中市,並非大家認為有錢人最多的台北市)

但是從下面兩張圖就能看出奢侈稅實施前後的價格差異:

001  

 台灣奢侈稅實施前後四大都會區的每坪單價中位數變化 (來源:內政部營建署/製圖:永晨)

上面是新北市等四大都會區對全國的中位數單價(每坪價格)的走勢

002  

 台灣奢侈稅實施前後台北市的每坪單價中位數變化 (來源:內政部營建署/製圖:永晨)

上面是台北市對全國的中位數單價(每坪價格)的走勢

虛線部分是奢侈稅實施之前開始引起討論的時間,實線是奢侈稅開始實施的時間點

可以看出實施前後的平均中位數單價變化,其實根本沒有改變甚至還提高!奢侈稅充其量只降低了房地產交易量,但是卻對價格完完全全沒有幫助!

只會讓想買房的人更難以買得起!

我這裡懶得用經濟學的供需理論去解釋,之後有空再提。我只想用奢侈稅的徵收成果來表示年輕人更買不起房,買房子只是有錢人俱樂部之間的遊戲而已。

真的要抑制房價,我想大概要用「實價課稅」這種猛烈手段才能夠有效了吧!但我相信這帖藥劑實在太猛,光是之前要課證所稅就已經讓民間政界吵翻天,還因此讓前財政部長劉憶如下台

要實價課稅實在是擋到太多人的財路,等於搬石頭砸自己的腳,不只財團建商連一般老百姓都反對!政府絕對不會做這種吃力不討好的事情,但結果就只是肥了少數人的利益而已。

 

根據天下雜誌521期的報導[7],指出台灣家庭的整體財富佔GDP的比率高達466%!比日本的320%還要高!

而且當中超過一半的財富是房地產。另外主計處的國富統計也顯示,台灣家庭的平均資產超過1000萬元,來自房地產的部分約430萬,也是各種資產價值佔比最高者。

但是眾所皆知房地產的變現性低和可議價度高,價值也會隨著市場而波動(雖然沒有股票來得大)。且買房不就代表你要被鎖死20年的現金流,將大部分的所得被支配到房屋貸款這部分,20年實在不是很短的時間,但就是有人甘願將流動資產變成不動資產,現金流收入變少也沒關係。相對於就要減少其他消費與支出,但偏偏台灣一灘死水的經濟除了出口之外,就是要靠增加內需亦即是消費,也是佔GDP的最大比重(將近7成),才能提振實體經濟。

從銀行業歷年來各種貸款的放款金額來看,一路衝高且不回頭的就只有購房貸款了!

貸款餘額1

 

 歷年台灣購置貸款的餘額變化 (來源:中央銀行/製圖:永晨)

從上圖可以看出,央行放出的貸款金額當中,唯一不受景氣影響且一路衝高的就只有購房貸款,15年來一路向上直衝不回頭!

絲毫沒有看出受到經濟影響而停滯的跡象,再次印證了台灣人有多愛買房,即使受到金融海嘯影響,資產價值與收入都縮水,但就是死都要買房!

貸款餘額2  

 歷年台灣其他消費貸款的餘額變化 (來源:中央銀行/製圖:永晨)

這是其他貸款的餘額變化,從當中可以看出影響內需極大的個人消費性貸款,只有在2005年的時候創新高!之後一路走跌直到近年有回升一點。

而信用卡循環信用餘額(簡稱卡債),則自2004-2005年的卡債風暴之後,一路降低,影響社會重大的卡債情況有明顯改善

但是另外一個一路衝高的,就是建築貸款了,代表著建商仍舊不斷的跟銀行貸款蓋房子,創造房地產業的榮景;而相反的是房屋修繕貸款,自2009年後一路走跌,難道是沒有舊房子需要重新裝潢或是修繕了嗎?是否代表著就算是破爛的幾十年老房子仍舊有價值,不管是自住或是投資,再花錢裝修也不會提升附加價值?

 

2013年Q1,台灣的經濟成長率只有1.54%,跌破所有專家學者的眼鏡!經建會主委管中閔不是也很「意外」,認為是消費力道不足所導致。

但是支持買房者則認為,房地產擁有極大的保值性,可以對抗通膨。歷年台灣似乎沒有房地產泡沫崩盤的跡象,只有逐步向上的情形,泡沫根本不會來臨,是值得投資和持有的標的物。

這種投資觀點不能說錯,但是過於偏頗。君不見2007在美國發生的次級房貸導致2008年的金融海嘯來襲,也導致了西班牙的房地產泡沫。偏偏後面又來個歐債危機,使得西班牙經濟更是雪上加霜,年輕人的平均失業率超過50%以上,代表著年輕族群每2人就有一人失業!真的是很難以想像的情況。

同樣的情形,如果發生在台灣呢?台灣承受的了這種泡沫嗎?

當然我知道死忠的基本教義派、擁戴買房者、財團建商房仲與投資客的聯合「壟斷」共犯集團是聽不進去的,只會一昧鼓吹現在買房是好時機,現在不買以後更貴,更何況還有抗通膨保值的效果,泡沫崩盤只是那些買不起房的人在恐嚇威脅而已,目的在打壓房價。但是歷史顯示台灣房價沒有泡沫崩盤的跡象,所以現在更應該買! (美國與西班牙殷鑑不遠,真愛睜眼說瞎話)

講了一堆洋洋灑灑,又臭又長,一堆牢騷不滿的抱怨文,就算我搬出了一堆指標和客觀數據,以及用近年的房產泡沫當案例去說服家父家母,現在要買房實在不是好時機,更何況我也沒有信心背20年的房貸!不過不管從哪個數據來看,房價還是貸款餘額始終是一直飆新高,代表著還是有人願意背房貸買貴貴又老舊的房子,也有可能因此影響了原本不買房的人,而也跟著進場。

這樣看起來有沒有很向股市一樣,投資人一窩蜂跟著不斷飆漲的股價進場買股,結果日後被大戶和外資倒貨,股價大跌,散戶哀鴻遍野,一堆人不是被融資斷頭就是慘賠!

套用在房市上,就等著看建商一間間倒閉,房產持有者不是賤價賣房就是讓房子被銀行收回法拍,本土房貸風暴即將再次引爆!

 


參考資料:

[1] 蛆蛆與吱吱, 政黑板HatePolitics精華區 台大PTT實業坊, 2008-04-21

http://www.ptt.cc/man/HatePolitics/D83D/M.1208749687.A.ACF.html

[2] 去年第四季房價跌 買屋痛苦指數略降, udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導, UDN聯合資訊網, 2013-02-28

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=284548

[3] 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey, Demographia, 2012

http://www.demographia.com/dhi.pdf

[4] 通用貸款試算器, 怪老子理財網站, 2008-09-08

http://www.masterhsiao.com.tw/ToolsForFP/MortgageSchedule/Schedule.htm

[5] 買屋還是租屋好? 世界租屋最低投報國是台灣, 朱學恆, HouseFun網站, 2013-05-02

http://news.housefun.com.tw/fantasy/article/16091830152

[6] 特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果 ,立法院議事系統, 立法院國會圖書館, 2012-10-08

http://lis.ly.gov.tw/lgcgi/lypdftxt?10106101;0224;0272

[7] 台灣人不窮 只是沒錢, 天下雜誌第521期, 2013-05-01

http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5048791

 

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  • zack
  • it's a damn good article...........