房價問題一直是近年來台灣人心頭揮之不去的夢魘,許多人想買房卻又拿這問題沒輒,因此老百姓渴望政府趕快解決這問題。
 
財政部與中央銀行近日也因此在立法院財政委員會的院會上提出健全房市(我們直稱打房,但官員不喜歡這樣說) 的報告[1],雖然這報告又是一堆打官腔,沒有實質意義的報告,不過也多少能夠看出這是政府施政的重點之一,因此近年來有關於房價的討論與抱怨始終不會退燒。
 
敝人之前也曾經寫過一篇關於台灣房價的抱怨文,請見:為什麼你不買房? - 論買房的價值 
 
雖然是抱怨文,但我並非抱怨買不起房子,而是認為台灣的房地產市場已經扭曲,並提出許多數據佐證這樣的市場不正常。這篇我會補充更多數據圖表,並且提出各種面向較為完整的論述,解釋這樣扭曲不正常的房地產現象。
  
日前某機構的調查[2]顯示,台灣人對於政府諸多抱怨當中,排名第一位且歷年居高不下的民怨之首,就是高到買不起的房價!
 
眾所皆知,目前台灣主要都會區的房地產價格實在是高得不像話,五大都會區的平均單價幾乎只漲不跌,房價所得比總是屢創新高!
 
在本蛇繼續靠北之前,先來看看幾個可以稱作是「臺灣之光」的數據:
 
  • 歷年房價變化
 
▲ 台灣房價指數 (1991年Q1之房價指數為100)  (來源:信義房屋研究中心)
 
從上圖可以看得出來,自從2001年網路泡沫造成的不景氣之後,全台房價指數就不斷往上一路不回頭,除了2008年的金融海嘯造成短暫回檔外,房價指數仍舊是不斷攀升,也難怪投入房地產市場炒房賺錢的人愈來愈多。
 
  • 五都房價所得比
▲ 五大都會區房價所得比與平均總價 (來源:中時電子報)
 
在前篇房價文就有提到過,Global Property Guide這個國際組織用某關鍵性指標─「房價所得比」來衡量一國城市的房地產價格是否合理,亦即用該城市平均住宅總價除以家庭平均年所得的數值,代表該國城市居民購買房地產的負擔壓力。
 
當然用膝蓋想也知道,台北市的房價所得比是全台最高,其比值甚至是全世界第一名,還超過東京與紐約,的確是真‧天龍國無誤!

▲ 台北市與1985年相較的房價所得比 (來源:網路)
▲ 全球主要城市房價所得比  (來源:中華民國住宅學會/蘋果日報製圖 )
 
  • 房價租金比( Price Rent Ratio, PPR)
除了房價所得比之外,而以買房對比租房的比值,台灣跟其他國家相比,要租房64年的價錢才能購買得起一棟房子,就更顯示出房地產市場的不正常,且此項比值也是全球最高!說是台灣之光一點都不為過!
▲ 房價房租比   (來源:Global Property Guide [3])
 
  • 全台空屋數、空屋率(純供給數量)
從房屋供給面來看,根據先前內政部發布的統計資料顯示,全台空屋數高達86萬戶!而其中新北市就已經有將近12萬戶的空屋。亦即房價高並非供給不足,相反仍舊存在不少空屋,但房價卻仍舊居高不下,代表這市場已經無法單純用經濟學的供需理論來解釋。
 
房地產市場早就已經「市場失靈」了!
 六大都會區空屋數量與空屋率百分比  (來源:營建署/製圖:中時電子報)
 
  • 每年新增結婚對數/新增供給戶數
如果說房屋不斷地蓋,原因是因為結婚成家的年輕人變多了,想買房穩定下來的人口變多,因此供給才會增加。這樣的理論乍看之下有理,截至今年(2013)9月止,結婚對數總共有10萬3564對[4];而至今年10月為止,核發住宅類建物建造執照數有11萬1056宅[5]。若假設每對結婚新人都要買房成家,而市場上也相應提供新增的房屋戶數(不考慮二手屋等其他因素),每年新建造的房屋戶數仍舊高於每年的結婚對數,並沒有供給不足,因此因實質成家居住需求提升而拉高房價的情況並不成立。
 
當然買房除了結婚之外,也有投資與爸媽買給小孩等因素存在,在此先不討論。
 
(待續 To be continued....)
 

參考資料:
 
[1] 立法院第8屆第4會期財政委員會第11次全體委員會議, 中華民國立法院, 2013-12-04
 
[2] 馬英九執政3年多-「房價過高」成十大民怨之首, 未來事件交易所, 2012-01-09
 
[3] Price/Rent Ratio - Taiwan Compared to Continent, Global Property Guide, 2011-04-04
 
[4] 102年第43週內政統計通報(102年1-9月結婚登記概況), 內政部統計處, 2013-10-26
 
[5] 102年第49週內政統計通報(102年1-10月核發建築物建造執照及使用執照概況), 內政部統計處, 2013-12-07
 
 
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