在前篇 為什麼你不買房?(2) - 台灣是房市天堂? 已經先行補上台灣房地產市場的泡沫化數據,這篇我就試著用各種層面去解釋這樣的現象。

這些大部分都是我自行收集的資料,整理再做一點分析,可能還有更深層的原因我不了解,這只是小弟我的一些觀察心得,大家就姑且看之。

 

實質需求面:

即使房價高得嚇人,但買房的潛在需求仍存在,若房市真要泡沫化,就必須等到各種房市因素利空出盡,並且開始轉為不利的時候才有可能發生。
從買房的人口需求面來看,目前看到較合理的推論是Joe大的人口紅利因素[1],在臺灣逐漸邁向少子化與高齡化的社會趨勢下,實質人口的成家或住宅需求減弱,實質買房做自有住宅居住的人口逐漸減少,勢必無法支撐這樣的高房價,只剩下房市投機炒作的泡沫。
 
而臺灣自從戰後以來,一直處於經濟高度發展的時期直到1980年代末,那時也時房地產、股市盡皆飆漲、號稱「台灣人錢淹腳目」的年代, 雖來近十年來台灣經濟已經呈現走下坡的情形,但是人口紅利(也就是勞動力人口占全體人口比例)仍舊存在,祇要有人口紅利存在,就有基本的支撐面存在。
 
但是臺灣從1980年代以來,生育數量與生育率節節降低,扶老比逐漸升高,這種基本的支撐面也逐漸消失,一旦人口紅利出盡,以往的房市榮景亦將不復存在。
 
 
▲ 台灣人口結構推估 (來源:行政院經建會 2012至2060人口推計簡報)
 
    • ▲ 台灣歷年出生人數與生育率 (來源:內政部)
    • 另一方面,台灣人的平均薪資水準倒退回16年前的水準,上班族加薪的速度趕不上物價的變化更遑論房價,實在看不出一般受薪階級如何能夠承擔這龐大的房貸負擔。

  •  台灣房貸負擔率  (來源:國土規劃及不動產資訊中心/外匯是穩定投資的天堂製圖)
  • 置產需求面:
  • 華人的有土斯有財觀念根深蒂固,這部分我在前面的文章有稍微提到過,老一輩的想法總是希望能夠擁有屬於自己的房子,對於購買房產有著莫名的特別偏好;
  • 另一方面是一種經濟與生活安定的虛幻歸屬感,另一方面也可作為自己晉升為中產階級的證明。對我們年輕人來說,擁有自己的一棟房子除了財富象徵外,也代表著有能夠城家的能力,對於某些男人來說更是獲得娶老婆的大加分條件。

 台灣住宅自有率  (來源:行政院勞委會/永晨製圖)

  •  各國住宅自有率比較  (來源:內政部統計處/永晨製圖)
  • 年輕男女一旦決定要成家,是否買房就成為首要面對的問題,不只民間維持這樣的風氣,政府也很配合,並且為了挽救當前少子化的危機,因此財政部與內政部分別都提出了「青年安心成家」貸款,提供超低的貸款利率,協助年輕人成家。(現內政部已經停辦)
  • 只是這貸款額度相較於那高不可攀的房價,也只是杯水車薪而已。但即使如此,申請人數仍舊踴躍,至目前為止,銀行已經核貸了約138億元[4]
  • PTT男女和婚姻版常常出現結婚是否必須要買房的討(戰)論(文),或是出現結婚前被女方要求要有房子甚至要掛女方名下才願意結婚的案例,是不是特例我不敢說,但至少我從來沒看過是男方要求女生要有房子且掛在自己名下的例子。 
    ▲ 結婚與買房的筆戰話題永不退燒 (來源:PTT男女版)
     
  • 先前板主也整理過幾篇關於網路上婚姻財產分配爭論文章,將愛情與現實的兩難案例赤裸裸的攤開讓眾人檢視。
  • (請見:[轉] 結婚?買房?有錢?遇到$就崩解的現實愛情 )
  • 雖然感情是需要兩人互相溝通協調才能達成共識,不過遇到這種現實問題,婚姻就變成了只是市場上的買賣交易:
  • 男人願意用多少金錢或房產來購買女方願意嫁給你為你生小孩的承諾?;
  • 女人願意付出多少心力把持家務孝順公婆生育小孩,才能換得男人願意將房產轉移到你名下與薪水交由你管理?
  • 說真的,雖然板主我看到的案例還不夠多(光是看PTT一堆吵架文就飽了),不過遇到這種將自己利益優先的想法放在婚姻的談判條件內,我還真的沒看到幾個幸福的案例,即使是有,也多是有一方願意委曲求全,成全這種婚姻美滿的「假象」。
  • 也許真正幸福美滿,雙方都願意為對方付出而不去計較幸福夫妻仍舊存在,我也相信,也有不會要求對方一定要有高收入、有房產才願意嫁給對方的好女人存在,只是這些人沒事不會上來網路曬恩愛,而我不知道而已。
  • ▲ 男人結婚前要先買房給老婆 (來源:網路)
     
    排除婚姻問題,另ㄧ方面,在先前雜誌與政府機關的調查當中,也發現大部份女人的理財工具是存款與房地產(保險不列入),再再都顯示了台灣人對於房地產重視的觀念。
    但在這主要都會區房價高漲,年輕人收入大不如前的情況下,想買房簡直是難如登天,連台塑董事長王文淵這樣的財團大佬都這樣說了[2],何況我們一般死老百姓?因此若買房是保值又穩賺不賠、或是買房才能成家這觀念不改,苦的仍舊是自己。
     
  • 資金供應面:
     
    從資金供應面來看。臺灣長期維持低利率的資金,造成民間游資浮濫,央行放出來的錢無處可去,企業不創新,銀行授信保守,祇願意接受用房地產產作為抵押的貸款,加上民間創業風氣保守,創投也不興盛,故資金只好全往房地產市場跑。
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    ▲ 央行各類貸款餘額 (來源:中央銀行/製圖:永晨) 
     
  • 民間游資氾濫,不往實質產業投資卻全往房地產市場跑,這樣便造成房價地價高漲,實質價值被高估,而政府對於持有房產或土地的財產課稅又過於寬鬆,人民持有的財產成本很低,
  • (地價稅與財產稅,相較於高漲的房價才九牛一毛)
  • 持有資金成本低,利率也低,資金又浮濫,如此多重因素的加總作用下,房地產價格會被推高實在是不意外了。
     
  • 全國與台北市房屋平均單價走勢 (來源:內政部不動產資訊中心/製圖:永晨)
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    央行數年前曾經將基準利率調高,祇是後來遇到金融海嘯,不得不急降利息,一直維持低利率的環境至今,而這也是為房地產市場提供了最好的發展溫床。
  • 一旦央行為了調整經濟環境,再次將房市升息,屆時便會提高房貸族每月需繳貸款,若貸款族沒做好財務規劃,貸款繳不出來,屆時便可能會湧現房產拋售潮,一堆空屋或法拍屋充斥於市面上,銀行充滿呆帳損失慘重(三大行庫表示:),房地產與實體經濟盡皆崩崩崩~~
  • 不過如果要像90年代日本[3]與'07年美國次貸一堆銀行倒閉或是被政府接管得情形發生應該不太可能,畢竟本國銀行在央行的監控之下需要做好風險控管與貸款成數限制。
  • 但即使如此,對小老百姓的衝擊仍舊是無遠弗屆的。這點我想偉大的10A彭總裁應該也很清楚,他一手主導的低利環境,是為了穩定物價與提供經濟發展資金的手段,但卻造成了現今房產市場與實體經濟脫鉤的結果,又無法擅自調高利率影響經濟,這真是兩難的雙面刃啊!
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  • ▲ 台灣十年來的利率變化 ( 來源:www.tradingeconomics.com) 
     
    以財政政策的角度來看,從民國100年開始開徵奢侈稅至今,已經課徵了約71億元,原本期待奢侈稅開徵可以抑制房價,減少投機交易,但交易量是減少了,都會區房價卻沒有變動,同時卻有著一堆空屋擺在那沒人居住,等著下一棒來接手,造成「有行無市」的局面。
  •  各國住宅空屋率比較  (來源:內政部統計處/永晨製圖)
  • 我覺得低利率固然有可能是讓房地產價格大漲的原因,但不是全部;而稅政只是用來抑制某產業的"防波堤"之一,目前房產持有稅的確過低(堤防蓋太低)但洪水氾濫,自然抑制不了房價高漲,而台灣本地又沒有新創產業有利潤引導資金(沒有疏通管道),以往資金會朝向大陸投資,但現今台商在中國已經自身難保,勞動成本增高又面臨陸資的夾殺,無法生存只好夾著尾巴跑回來,但把錢繼續投入製造業又沒賺頭,就只好丟向房市。反正遲有房產能保值又能炒作獲利,持有成本又低,自然成為投資客的好標的。
     
    這方面的投資偏好固然有可能受到華人的有土斯有財的傳統觀念影響,只是若政府真想抑制房市投機炒作,就該從財政面下重手,雖然目前已經有實價登錄,但效果仍舊有限,不求馬上改成實價課稅(事實上也不需要),但如果能像日本五年內移轉房產獲利,課徵30%的高稅率,多少也有抑制效果,只是看看我們那精美的奢侈稅........而提到稅制,其實應該改革的面向更多,只是因為篇幅和主題關係,我就不多說了。
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    總而言之,綜觀上述情形來看,房價崩盤(或者向下緩跌)的發生是必然情況,只在時間的問題。
    或許即使到了2015人口紅利反轉向下點,主要都會區房價仍舊可能高不可攀,如果到時房市真的崩盤,可能都不是上述原因,而是核四開始運轉XDDD
    但不管會崩盤與否,台灣都會區房價泡沫化已是不可否認的事實,而就市場邏輯與歷史來看,房價不可能永遠只升不跌的!市場上不存在永遠上漲的商品,更沒有穩賺不賠的產業!
     
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    參考資料:
     
    [1] 王文淵:台灣房價太貴,我也買不起, NOWnews 新聞網, 2010-02-03
     
    [2] 從人口結構看台灣房地產興衰, 外匯是穩定投資的天堂 Joe, 2011-08-30
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    [3] [轉] 廣場協議 - 影響日本經濟深遠的不歸路 , 永晨的部落格, 2013-02-16
  • [4] 102年度公股銀行辦理青年安心成家貸款統計資料, 財政部國庫署, 2013-11-12
  • http://www.nta.gov.tw/web/AnnD/listAnnD.aspx?c0=111
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